Финансирование и расчёты с дольщиками через эскроу
С 1 июля 2019-го большинству застройщиков придётся перейти на проектное финансирование и расчёты с дольщиками через эскроу. Такие поправки в 214-ФЗ и другие законы Госдума приняла во втором чтении. Третье намечено на завтра.
Представляя поправки, глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил: «Изменения дают возможность застройщикам привлекать целевые займы, смягчают требования к опыту работы. Мы подробно регламентируем новые требования к застройщикам в отношении старых объектов. Наверное, самая главная поправка в том, что с 1 июля 2019-го все застройщики должны перейти на новую форму финансирования долевого строительства не только по новым, но и по существующим проектам. Исключения будут сделаны для проектов, которые соответствуют критериям, выработанным Минстроем и утверждённым Правительством РФ».
Дума исключает плановые проверки застройщиков, но оставляет внеплановые. Список оснований для их проведения расширяется. Депутаты защищают интересы дольщиков, оплативших машино-места и кладовые (нежилые помещения площадью до 7 кв.м). При банкротстве застройщика их требования приравниваются к требованиям о передаче квартир.
Отметим, что государственно-правовое управление президента РФ нашло в законопроекте много прямых противоречий и недостатков и рекомендовало отправить документ на доработку. Так что есть надежда, что депутатов всё же утихомирят. Например, Фонд защиты прав дольщиков наделяется всё новыми полномочиями. Он сможет «в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых обязательств» проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков (а также входящих с ними в одну группу лиц), в том числе по месту их нахождения, привлекая оценщиков и строительных экспертов. При наличии «признаков неплатёжеспособности и (или) недостаточности имущества» Фонд сможет обратиться в арбитраж с иском о банкротстве девелопера. А один из таких признаков – просрочка сдачи дома в эксплуатацию более чем на полгода. Получается, что при такой просрочке компанию можно будет обанкротить независимо от её фактического финансового положения.
Однако наибольшим «ударом» для застройщиков станет преждевременный переход на проектное финансирование. В действующей редакции он обязателен для проектов, разрешение по которым получено после 1 июля 2019 года. Пытаясь избежать этих нововведений, девелоперы запаслись разрешениями на строительство, которые теперь могут оказаться бесполезными. Многие сетуют, что финансовая модель проектов просто не предусматривает затрат на банковские кредиты. Компания Capital Group, например, уже заявила, что откладывает старт новых проектов из-за меняющихся и непонятных правил игры. Другие девелоперы поговаривают о переходе в сектор ИЖС, где жёсткие положения 214-ФЗ не действуют.
Застройщики уверены в неминуемом сокращении предложения и росте цен. Даже в Минстрое полагают, что отрасль нуждается в поддержке, без которой 120 млн кв.м в год никак не ввести. Спокойствие хранят лишь в Думе. Всего к законопроекту поступило 33 поправки, 30 из которых приняли, остальные отклонили.